ΕΚΤΙΜΗΣΕΙΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ

26 Αυγ. 2019

caption
caption
Share this article:
Rate this article:
Category:

Οι αμοιβές των Εκτιμητικών Υπηρεσιών, Τα «δέκα πρέπει» του καλού εκτιμητή...

Οι αμοιβές των Εκτιμητικών Υπηρεσιών:

  •  Ο πρώτος παράγοντας είναι τι είδους παροχή υπηρεσιών προσφέρεις, πόσο ολοκληρωμένες είναι οι προσφερόμενες υπηρεσίες σου, πόσο αξιόπιστες είναι και πως τελικά τις αξιολογεί η Αγορά.
  •  Ο δεύτερος παράγοντας, εξίσου σημαντικός, είναι το κόστος αυτών των υπηρεσιών, δηλαδή το πόσο στοίχισαν και το εάν θα μπορούσε ο πελάτης με τα ίδια ή και με λιγότερα χρήματα να πάρει καλύτερες ή έστω τις ίδιες υπηρεσίες .
Εάν ζητάει την εκτίμηση ο πωλητής του ακίνητου ή ο εκμισθωτής του:
  •  Μετά από επικοινωνία μαζί του, προετοιμασία του φακέλου του ακινήτου του με τα πολεοδομικά και νομικά έγγραφα (σχέδια οικοδομής, τοπογραφικά, οικοδομικές άδειες, τίτλοι ιδιοκτησίας, άδειες λειτουργίας κλπ.) που θα προσκομίσει σε φωτοαντίγραφα.
  •  Επίσκεψη στο ακίνητο που πουλάει ή εκμισθώνει, κατόπιν συνεννόησης μαζί του, αναλυτική φωτογράφηση του ακινήτου του και επισημάνσεις (σε συνεννόηση μαζί του) των ειδικών παραγόντων που αφορούν το ακίνητο.
  • Σχολαστική έρευνα που πραγματοποιείται στην γύρω περιοχή, αλλά και στις αρμόδιες υπηρεσίες όπου απαιτείται (Πολεοδομίες, Δήμους, Δασαρχεία, Τεχνικά και Μεσιτικά γραφεία της Περιοχής κλπ.) που θα αφορά την συλλογή και διερεύνηση πληροφοριακών στοιχείων, που θα οδηγήσουν τόσο στην Τεχνική όσο και την Οικονομική Αξιολόγηση του ακινήτου.
  • Αναλυτική καταγραφή και αξιοποίηση των συγκεντρωθέντων στοιχείων, επεξεργασία και σύγκριση με βάση υπάρχουσα βάση πληροφοριακών δεδομένων που υπάρχει, αξιολόγηση και τελική αποτίμηση της αξίας του ακινήτου με ταυτόχρονη διατύπωση σε Τεχνικοοικονομική Έκθεση εκτίμησης όλων των αποτελεσμάτων της έρευνας, των έγκριτων εκτιμητικών μεθόδων που χρησιμοποιηθήκαν και των τελικών συμπερασμάτων.
  •  Παράδοση στον πελάτη υπογεγραμμένο από τον Εκτιμητή, αντίγραφο της Έκθεσης Εκτίμησης, μαζί με τον φάκελο με τα στοιχεία που δόθηκαν στην αρχή της συνεργασίας.
  •  Δυνατότητα επιπρόσθετης μελέτης πλήρους αξιοποίησης του ακινήτου με εναλλακτικό βέλτιστο τρόπο, σε σχέση με τον υφιστάμενο, όπου θα μελετώνται διεξοδικά, τόσο η σκοπιμότητα της επένδυσης από την αξιοποίηση, όσο και το τεχνικοοικονομικό μοντέλο των τροποποιήσεων (νέες χρήσεις και λειτουργίες, κόστη παρεμβάσεων, αποσβέσεις σε βάθος χρόνου από την επένδυση κλπ.).
Εάν ζητάει την εκτίμηση ο υποψήφιος αγοραστής του ακίνητου ή ο υποψήφιος μισθωτής του:
  •  Όλα τα ανωτέρω στάδια.
  •  Η Έκθεση Εκτίμησης που θα παραδίδεται σε υποψήφιο αγοραστή ή μισθωτή ακινήτου, θα εμπεριέχει και συμπεράσματα, για το κατά πόσο επικερδής ή επιζήμια μπορεί να είναι, η επικείμενη αγορά ή η μίσθωση, ειδικά όταν έχει κοινοποιηθεί από την πλευρά του πωλητή ή εκμισθωτή, το ζητούμενο τίμημα πώλησης ή εκμισθώσεως του ακινήτου.
Η αναγκαιότητα των ορθών εκτιμήσεων αξίων ακίνητων:
  • Όμως πως καθορίζονται οι αξίες των ακινήτων και μάλιστα οι πραγματικές;
  • Θα έπρεπε να καθορίζονται από την συνδιαμόρφωση μιας υγειούς κτηματαγοράς, μιας ώριμης δηλαδή και χωρίς οικονομικούς ή άλλους εξαναγκασμούς βάσης αγοραπωλησιών ακινήτων και ελάχιστα έως και καθόλου από τυχόν ατομική βούληση για τεχνητή παρέμβαση και χειραγώγηση στην διαμόρφωση των τιμών αυτών.
  • Το ότι θα έπρεπε να συμβαίνει αυτό, δεν σημαίνει όμως ότι γίνεται και στην πράξη. Οι δύο περίοδοι προσφοράς και ζήτησης ακινήτων που εναλλάσσονται ημιτονοειδώς μεταξύ τους, δηλαδή από τις υπερεκτιμημένες φούσκες ακινήτων που αγοράζονται από πολλούς, στην αγορά εκκαθαρίσεων των υποεκτιμημένων ακινήτων που αγοράζονται από τους ολίγους, εναλλάσσονται πολύ γρήγορα, απότομα μάλιστα, χωρίς να αφήνουν για μακρύ χρονικό διάστημα την ήρεμη και χωρίς εξαναγκασμούς περίοδο που αποτελεί και την ιδανική περίοδο για τις ορθές αποτιμήσεις στις αξίες των ακινήτων με ανάλογα εύλογα όρια στις δημιουργηθείσες υπεραξίες.
  • Έτσι όμως, στις τόσο γρήγορες εναλλαγές αξιών ακινήτων, χωρίς μακρά περίοδο σταθερότητας, η βούληση του καθενός να πωλήσει το ακίνητο του σε μια σχετικά καλή τιμή και για αυτόν και για τον αγοραστή, που θα δημιουργήσει παράλληλα μια εύλογη αλλά όχι κερδοσκοπική υπεραξία, σε σχέση με την αρχική αγορά του ακινήτου ή την αρχική του απόκτηση, μοιραία μηδενίζεται και γίνεται αντίθετα και άκρως επιζήμια για τον πωλητή, διότι τότε οι τιμές των πωλούμενων ακινήτων σε αυτό το άτυπο χρηματιστήριο αξιών, έχουν πέσει δραματικά, ευνοώντας την αθέμιτη κερδοσκοπία των ολίγων.
  • Δεν είναι καθόλου τυχαίο το παράδειγμα, της πρώτης ελληνικής διακυβέρνησης, μετά τον Β Παγκόσμιο Πόλεμο, όπου με νόμο επιστράφηκαν στους αρχικούς δικαιούχους, τα σπίτια που πούλησαν στην διάρκεια της Κατοχής σε μαυραγορίτες, για 2-3 τενεκέδες λάδι ή για ένα-δυο κασελάκια αποξηραμένα σύκα ή σταφίδες.
  • Τότε, ορθά είχε θεωρηθεί από το Ελληνικό Κράτος, ότι σε συνθήκες άκρατου εξαναγκασμού, με τίμημα την ίδια την ανάγκη για επιβίωση, αυτές οι αγοραπωλησίες ήταν και ανίσχυρες νομικά και ηθικά μη αποδεκτές.
  • Έτσι λοιπόν και σήμερα, εάν το ακίνητο, που έχει προηγουμένως αξιολογηθεί ορθά από έμπειρο, εξειδικευμένο εκτιμητή, με βάση την θέση του, τις δυνατότητες αξιοποίησης του, τα πρόσθετα χαρακτηριστικά που διαθέτει, τον αρχικό τρόπο κατασκευής του, τις μεταγενέστερες παρεμβάσεις και τα αρχικά πλεονεκτήματα η και τα μειονεκτήματα του, θα είχε μια αξία Α με βάση την ώριμη-ήρεμη περίοδο κτηματαγοράς. Όμως, σε περιόδους έντονης οικονομικής ύφεσης, που σιγά σιγά διαμορφώνει και το καθεστώς μιας εξαναγκαστικής αγοράς για πολλά αξιόλογα ακίνητα, το ακίνητο κινδυνεύει εάν δεν έχει τύχει ορθής αρχικής αξιολόγησης, να αποκτήσει βιαστικά, έπειτα από την παρότρυνση κάποιων μη "ειδικών εκτιμητών" που όμως κινούνται στον χώρο της αγοράς, μια τιμή γρήγορης πλην πολύ επιζήμιας μεταπώλησης, με αξία για το ακίνητο πολλές φορές και κάτω από το μισό του αρχικού Α, ειδικά δε κάθε φορά που θα συγκρίνεται με μια βάση δεδομένων άλλων υποεκτιμημένων ακινήτων, δηλαδή ακινήτων που αξιολογήθηκαν από κάποιους στον χώρο της αγοράς με όχι πάντα ανιδιοτελή κίνητρα.
  • Όταν μάλιστα, μπαίνει ως μοναδικό κριτήριο η σύγκριση τιμών στα μεταγενέστερα προς πώληση, με παρόμοια υποεκτιμηθέντα παλαιότερα, που πουλήθηκαν στην αξία της άμεσης διάθεσης και όχι στην αγοραία, κυρίως λόγω οικονομικής δυσπραγίας των κατόχων τους, αυτό έχει σαν συνέπεια να δημιουργείται ένα αλυσιδωτό ντόμινο πτώσης των τιμών των ακινήτων και οι κερδοσκόποι που γνωρίζουν ότι αν περιμένουν, θα βγουν πιο ωφελημένοι, να είναι βασικοί συντελεστές στη διαμόρφωση της αγοράς.
  • Βέβαια πάντα οι αγορές και του χρήματος αλλά και οι αγορές των ακίνητων που μεταφράζονται σε χρήμα, λειτουργούσαν έτσι.
  • Συμπέρασμα: Για τον υπολογισμό της αξία ενός ακινήτου, χρειάζεται ένας ειδικός εκτιμητής, που θα έχει επαρκείς γνώσεις και εμπειρία στον τομέα την εκτίμησης αξιών ακινήτων. Επιπροσθέτως, αυτός που θα εκτιμήσει την αξία ενός ακινήτου, δεν θα πρέπει ποτέ να έχει τη παραμικρή σύγκρουση συμφερόντων.
  • Ο εκτιμητικός φορέας οφείλει να είναι ανεξάρτητος και αμερόληπτος στην αξιολόγηση, θα προσπαθήσει να εκτιμήσει ορθολογικά και με βάση την πιο διάφανη εικόνα τιμών (ίδιας κατηγορίας), την αξία ενός ακινήτου.

Τα δέκα «πρέπει» και τα δέκα «δεν» του καλού εκτιμητή ακινήτων

Τα «δέκα πρέπει» του καλού εκτιμητή:
• Πρέπει να εντοπίσει σωστά το ακίνητο και την ευρύτερη σε αυτό περιοχή (από χάρτες και έγγραφα).
• Πρέπει να συλλέξει από τον πελάτη του όσο το δυνατό περισσότερα χρήσιμα έγγραφα και σχέδια που αφορούν το υπόψη ακίνητο.
• Πρέπει κατά την φάση της αυτοψίας στο ακίνητο να είναι ιδιαίτερα παρατηρητικός για όλους τους χώρους, εσωτερικούς και εξωτερικούς που το αφορούν.
• Πρέπει να είναι απόλυτα σίγουρος για την ταυτοποίηση του ακινήτου σύμφωνα με τα έγγραφα και τα σχέδια που έχει και να εντοπίσει έγκαιρα κάθε μεταβολή που έχει πραγματοποιηθεί.
• Πρέπει να κάνει παράλληλη αυτοψία και έρευνα στην ευρύτερη περιοχή του ακινήτου (ζώνη 200-300 μέτρων από αυτό) και να εντοπίσει πλεονεκτήματα και δυσλειτουργίες που αφορούν την γειτονιά του ακινήτου.
• Πρέπει να συλλέξει τον μέγιστο δυνατό αριθμό πληροφοριών που θα αφορούν ομοειδή ακίνητα ει δυνατόν, πληροφορίες από διαπιστωμένες αγοραπωλησίες ως και τιμές πώλησης ανάλογων νεόδμητων ακινήτων
• Πρέπει να έχει διασταυρώσει τις πληροφορίες του από δυο τουλάχιστον ανεξάρτητες μεταξύ τους πηγές για να εξασφαλίσει το βέλτιστο αποτέλεσμα αξιοπιστίας των πηγών.
• Πρέπει να κάνει ενδελεχή πολεοδομικό έλεγχο επάρκειας και καταλληλότητας του ακινήτου, επισκεπτόμενος τα αντίστοιχα πολεοδομικά γραφεία, ιδίως για την γη, για τις αυτοτελείς κατοικίες, τα βιομηχανικά κτίρια, τις τουριστικές μονάδες, τα επαγγελματικά κτίρια κλπ.
• Πρέπει μετά την συγκέντρωση όλων των στοιχείων της έρευνας του, να ομαδοποιήσει ξεχωριστά όλα τα τεχνικά και πολεοδομικά στοιχεία και επίσης ξεχωριστά όλα τα οικονομικά στοιχεία, για να μπορεί εύκολα εκ των υστέρων να εξάγει τα συμπεράσματα του, τόσο στην τεχνική όσο και στην οικονομική αξιολόγηση με την μέγιστη ασφάλεια.
• Πρέπει τέλος όταν ολοκληρώσει την τεχνική και οικονομική αξιολόγηση να επαληθεύσει με απόλυτη προσοχή, τόσο όλα τα δεδομένα που συνέλεξε κατά την έρευνα, όσο και όλα τα αποτελέσματα και συμπεράσματα που κατέληξε εφαρμόζοντας μία η περισσότερες εκτιμητικές μεθόδους.

Τα «δέκα δεν» του καλού εκτιμητή:
• Δεν διστάζει να ζητάει επιπρόσθετα στοιχεία από τον πελάτη του όταν εντοπίσει ασάφειες η προβλήματα με το αξιολογούμενο ακίνητο.
• Δεν σταματά την έρευνα του όταν διαισθάνεται ότι τα τεχνικά και οικονομικά στοιχεία που συνέλεξε από τις πηγές πληροφόρησης δεν είναι αρκετά για να τον οδηγήσουν σε ασφαλή συμπεράσματα αξιολόγησης του ακινήτου.
• Δεν αποκαλύπτει ούτε στον πελάτη του τα πρώιμα στοιχεία της έρευνας του, αλλά μόνον τα τελικά αποτελέσματα και συμπεράσματα, γιατί μπορεί κατά την διάρκεια της εκτίμησης αυτά να αναθεωρηθούν.
• Δεν είναι εύπιστος στις πληροφορίες που παίρνει, αλλά επιφυλακτικός και τηρεί κριτική στάση και όχι υποχρεωτικά συναινετική. Στόχος του είναι μία ορθή και όχι μία προκατασκευασμένη αξιολόγηση του ακινήτου.
• Δεν σταματά σε μία πηγή πληροφοριών, αλλά πάντα διασταυρώνει τις πληροφορίες, κυρίως όταν αυτές προέρχονται από μεσιτικά γραφεία η αγγελίες ακινήτων.
• Δεν σχολιάζει την ποιότητα της κατασκευής του ακινήτου με επαίνους και κολακείες, παρόλο που έχει μέσα του κάνει διαπιστώσεις για αυτήν. Καταγράφει λεπτομερώς τα όσα βλέπει στην αυτοψία και ρωτάει συνεχώς για να σχηματίσει την καλύτερη δυνατή εικόνα.
• Δεν δημιουργεί προσδοκίες στον πελάτη του για το τίμημα του ακινήτου καθ’ όλη την διάρκεια της εκτίμησης.
• Δεν διαπραγματεύεται το ύψος της αμοιβής του σε συνδυασμό με την αξιολόγηση που θα κάνει στο ακίνητο.
• Δεν αναμειγνύει τα αποτελέσματα των εκτιμητικών μεθόδων όταν αξιολογεί το ακίνητο με περισσότερες από μία μεθόδους, ούτε παίρνει τους μέσους όρους των αποτελεσμάτων τους. Απλά καταλήγει σε τελικά συμπεράσματα, με έγκυρους συντελεστές βαρύτητας, σε σχέση με τις πλέον αξιόπιστες μεθόδους.
• Δεν διστάζει να χρησιμοποιήσει αιτιολογώντας την πράξη του μειωτικό συντελεστή στην αξία του ακινήτου που κατέληξε, όταν ειδικές η τοπικές συνθήκες του το επιβάλλουν. Η μείωση όμως που πραγματοποιεί σε σχέση με τα αποτελέσματα από τις ενδεδειγμένες (RICS, IVS, TEGoVA) εκτιμητικές μεθόδους θα πρέπει να είναι απόλυτα αιτιολογημένη.

 
Πάνος Δανός BSc, FRICS, C. Env., VRS, IPF
Διευθύνων Σύμβουλος ΔΑΝΟΣ / BNPPRE
www.danos-group.com
 

      +357.22675577