Πολεοδομική Αμνηστία και Τίτλοι Ιδιοκτησίας

25 Μαρ. 2009

Τίτλοι Ιδιοκτησίας
Τίτλοι Ιδιοκτησίας
Rate this article:
Category:

Ο Σύνδεσμος Επιστημόνων Εκτιμητών Κύπρου μετά από ενδελεχή μελέτη των Νομοσχεδίων που αφορούν την Πολεοδομική Αμνηστία κατέθεσε σε όλα τα εμπλεκόμενα μέρη τις εισηγήσεις – απόψεις – τροποποιήσεις που εισηγείται για να υπάρξει πρακτική εφαρμογή με στόχο την σύντομη έκδοση τίτλων ιδιοκτησίας.

Εν συντομία θα ήθελα ν’ αναφέρω τις πιο σημαντικές εισηγήσεις, με απλά λόγια, για να είναι εύκολα και κατανοητά στους ενδιαφερόμενους.
Σε περίπτωση υπέρβασης του συντελεστή δόμησης (π.χ. επεκτάσεις, προώθηση καλυμμένων βεραντών κλπ) η νομοθεσία προβλέπει να πληρώνεται αποζημίωση. Η αποζημίωση αυτή (αντιστάθμισμα) πρέπει να είναι ίσο με την αξία του εμβαδού που αντιστοιχεί στην υπέρβαση με βάση εκτίμηση του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας.
Είμαστε της άποψης ότι για να υπάρχει γρήγορη και πρακτική εφαρμογή του μέτρου αυτού, θα πρέπει να υπάρχουν χρεώσεις τύπου «Τταρίφες». Εισηγούμεθα όπως το Κτηματολόγιο να προκαθορίσει τις τταρίφες (αξίες) αυτές (ανά περιοχή, ανά είδος ακινήτου) ούτως ώστε να γνωρίζει εκ των προτέρων ο αιτητής το τίμημα (αποζημίωση) που θα προκαταβάλει ταυτόχρονα με την κίνηση αμνήστευσης. Με αυτό τον τρόπο θα γνωρίζει ο αιτητής την αποζημίωση που θα καταβάλλει και θα μπορέσει ταυτόχρονα το Κράτος να εισπράξει άμεσα την αποζημίωση με βάση το μέγεθος της παράβασης, αποφεύγοντας προστριβές και διαφωνίες (πιθανές που μπορεί να προκύψουν) με την εκτίμηση του κτηματολογίου. Κατά την άποψη μας θα πρέπει ο παραβάτης να χρεώνεται ένα λογικό ποσό για την παρανομία – υπέρβαση διαφορετικά υπάρχει σοβαρό ενδεχόμενο οι ιδιώτες-ιδιοκτήτες να μην ενδιαφερθούν για το μέτρο αυτό. Ο τιμοκατάλογος με παράδειγμα την Επαρχία Λευκωσίας θα μπορούσε να έχει ως εξής:
Παλιά Κτίρια
· Οικιστικές Περιοχές Μέχρι 10 ετών (10 ετών και άνω)
Κατοικίες
Στρόβολος €600 - €650 €400 - €500
Αγλαντζιά,  €600 - €650 €400 - €500
Έγκωμη κλπ €600 - €650 €400 - €500
Διαμερίσματα
Στρόβολος €550 - €600 €300 - €450
Αγλαντζιά,  €550 - €600 €300 - €450
Έγκωμη κλπ €550 - €600 €300 - €450
· Εμπορικές Περιοχές Μέχρι 10 ετών 10 ετών και άνω
Καταστήματα
Στρόβολος €800 - €1500 €600 - €1300
Αγλαντζιά,  €800 - €1500 €600 - €1300
Έγκωμη κλπ €800 - €1500 €600 - €1300
Γραφεία
Στρόβολος €500 - €800 €400 - €700
Αγλαντζιά, €500 - €800 €400 - €700
Έγκωμη κλπ €500 - €800 €400 - €700
Οι χρεώσεις – αποζημιώσεις ανά δομήσιμο τ. μέτρο να προκαθοριστούν (κατά προσέγγιση) από το Κτηματολόγιο. Με αυτή την προσέγγιση θα αποφευχθεί η γραφειοκρατία και η πληρωμή της αποζημίωσης θα είναι άμεση χωρίς προστριβές / ενστάσεις από τους αιτητές αφού θα γνωρίζουν εκ των προτέρων το ποσό της αποζημίωσης. Για εξειδικευμένες περιπτώσεις (π.χ. ξενοδοχειακές μονάδες, εργοστάσια κλπ) θα μπορούσε να διενεργείται εκτίμηση. Δεδομένου και του φόρτου εργασίας που υπάρχει στο Τμήμα Κτηματολογίου η ιδιωτικοποίηση μέρους των εργασιών είναι μία δεύτερη λύση.
Η δεύτερη σοβαρή εισήγηση που εισηγείται ο Σύνδεσμος είναι να υπάρχει υποχρέωση του Πολίτη / Επιχειρηματία ανάπτυξης γης για να υποβάλλει αίτηση, εντός εύλογου χρονικού διαστήματος, μετά την συμπλήρωση / κατοίκηση καινούργιας οικοδομής για έκδοση πιστοποιητικού τελικής έγκρισης.
Αυτό θα γίνεται εντός εύλογου χρονικού διαστήματος (π.χ. 6 μήνες) μετά από τη συμπλήρωση της Οικοδομής (μπορεί να λογίζεται η ημερομηνία έγκρισης της ΑΗΚ). Σε περίπτωση μη συμμόρφωσης θα πρέπει να υπάρχουν σοβαρές κυρώσεις και πρόστιμα (ή και αύξηση των υφιστάμενων κυρώσεων). Να σημειωθεί ότι το άρθρο 20 των περί οδών και οικοδομών νόμου καθορίζει ποινικό αδίκημα τέτοια παράβαση με μέγιστο πρόστιμο €1.710 (£1.000) μόνον. Θα πρέπει να εξεταστεί η αύξηση του ύψους του προστίμου, διότι είναι πολύ χαμηλό.
Με αυτό το τρόπο θα διασφαλίσουμε ότι για τα καινούργια τουλάχιστον κτίρια δεν θα δημιουργηθεί το ίδιο πρόβλημα όπως σήμερα. Να σημειωθεί ότι σήμερα από τις 120.000 μονάδες που δεν διαθέτουν Τίτλους Ιδιοκτησίας μόνο περί τις 20.000 από αυτές έχουν αιτηθεί πιστοποιητικό τελικής έγκρισης. Για τις υπόλοιπες 100.000 οι ιδιοκτήτες/επιχειρηματίες ανάπτυξης δεν έχουν καν προχωρήσει σε αίτηση για εκσυγχρονισμένο τίτλο ιδιοκτησίας. Λόγω και αυτού του προβλήματος θα πρέπει να υπάρχει υποχρέωση του πολίτη, για τα καινούρια κτίρια, να καταθέτει αίτηση για έκδοση πιστοποιητικού τελικής έγκρισης διαφορετικά να υπάρχουν σοβαρές κυρώσεις/πρόστιμο. Με αυτό τον τρόπο πιστεύουμε θα δοθεί μια λύση για τα καινούρια κτίρια.
Τέλος, για την έκδοση της τελικής έγκρισης θα μπορούσε να διενεργείται αυτοψία από ιδιώτες (επιστήμονες του κλάδου – μηχανικούς, μέλη του ΕΤΕΚ) κάτι σαν αυτοέλεγχος για να υπάρχει άμεση και γρήγορη διευθέτηση.
Η τρίτη εισήγηση αφορά κυρίως την προστασία του κοινού / επενδυτών από το να αγοράζουν ακίνητα χωρίς προηγουμένως να υπάρχουν όλες οι απαιτούμενες Άδειες (Πολεοδομική, Οικοδομική, κλπ). Δυστυχώς ο υφιστάμενος Νόμος δεν προστατεύει τον αγοραστή στις περιπτώσεις όπου η σύναψη έγγραφης συμφωνίας (π.χ για υποανέγερση διαμερίσματα/ οικίες) δεν διαθέτουν ξεχωριστό τίτλο ιδιοκτησίας με την έννοια ότι ο πωλητής μπορεί να τα πωλήσει.
Να γίνει τροποποίηση στην υφιστάμενη νομοθεσία, ώστε τα έγγραφα (αρχιτεκτονικά σχέδια μονάδων, διαχωρισμός οικοπέδων επί σχεδίου, κλπ) που κατατίθενται στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο, θα πρέπει να είναι εγκριμένα/σφραγισμένα από την Αρμόδια Πολεοδομική Αρχή, αλλιώς το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας δεν θα αποδέχεται την κατάθεση πωλητηρίων εγγράφων για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης.
Με αυτή την τροποποίηση, θα αποφευχθούν περιπτώσεις που οποιοιδήποτε επιτήδειοι διαφημίζουν προς πώληση ακίνητα υπό ανέγερση, χωρίς να έχουν εξασφαλίσει πρώτα πολεοδομική άδεια. Υπάρχει το ενδεχόμενο από πολεοδομικής πλευράς, η προτεινόμενη ανάπτυξη να μην είναι εφικτή, λόγω διαφορετικών πολεοδομικών ζωνών ή ακόμα και μειωμένων συντελεστών δόμησης, ή και λανθασμένου αρχικού σχεδιασμού. Με τη τροποποίηση αυτή θα διασφαλίζεται, τόσο ο προτιθέμενος αγοραστής, όσο και η έκδοση των νέων τίτλων ιδιοκτησίας, αφού η δημιουργία τυχόν υπερβάσεων ή παράνομων κτηρίων θα μειωθεί στο ελάχιστο από το στάδιο σχεδιασμού της ανάπτυξης.
Το δικαίωμα σύναψης οποιασδήποτε συμφωνίας ιδιωτικού δικαίου δεν επηρεάζεται, όμως οι οποιεσδήποτε αρμόδιες κυβερνητικές αρχές δε θα πρέπει να αποδέχονται έγγραφά, τα οποία μπορεί τελικά μπορεί να αποδειχθούν λανθασμένα ή παράνομα στο αρχικό στάδιο του σχεδιασμού.
Είμαστε βέβαιοι ότι αν αυτές οι αλλαγές δεν τροχοδρομηθούν, η επιτυχία τις Πολεοδομικής Αμνηστίας θα είναι αμφίβολη και οι απαιτήσεις από τους ενδιαφερόμενους περιορισμένες.

      +357.22516050