Στην διάθεση ενός οικιστικού τεμαχίου, αρκετοί ιδιοκτήτες (κυρίως ιδιώτες) καθορίζουν την τιμή πώλησης του ακινήτου τους με βάση τις τρέχουσες αξίες της περιοχής. Δηλαδή ένα τεμάχιο 10 σκάλες το οποίο για παράδειγμα μπορεί να διαχωριστεί σε 15 οικόπεδα και με αξία οικοπέδων στην περιοχή €200.000, ο ιδιοκτήτης υπολογίζει 15 Χ €200.000 – Ολική Αξία Τεμαχίου €3.000.000.

Σαφώς και αυτή η προσέγγιση είναι λανθασμένη αφού για  να διαχωριστεί ένα τεμάχιο σε οικόπεδα απαιτούνται αρκετά έξοδα και μια χρονοβόρα διαδικασία, όπου τα κύρια στάδια αυτής της διαδικασίας είναι πιστεύουμε πολύ σημαντικά να τα γνωρίζει το κοινό.
Σε γενικές γραμμές ακολουθείται η εξής διαδικασία:
 
·         Εξωτερική Οριοθέτηση: Το κτήμα θα πρέπει να οριοθετηθεί για να είναι δεδομένα τα σύνορα του.
·         Πολεοδομική Άδεια: Ταυτόχρονα γίνεται αίτηση για έκδοση Πολεοδομικής Άδειας για μετατροπή του τεμαχίου σε οικόπεδα.
·         Άδεια Διαχωρισμού: Σε αυτό το στάδιο η τοπική Αρχή / Έπαρχος θα πρέπει να εκδόσει την Άδεια Διαχωρισμού των οικοπέδων  για να μπορέσουν να καθοριστούν τα Υψόμετρα και οι Μηκοτομές. Θα πρέπει να πληρωθούν τα δικαιώματα παροχής υδατοπρομήθειας, ΑΗΚ, ΑΤΗΚ, κατασκευή υποσταθμού ηλεκτρικής εκεί που απαιτείται κλπ.
·         Υψόμετρα /Μηκοτομές: Για να καθοριστούν τα υψόμετρα και μηκοτομές ενός τεμαχίου  θα πρέπει να υποβληθούν (α) το Πιστοποιητικό Εξωτερικού Οριοθέτησης(βλέπε πιο πάνω) καθώς και (β) η Άδεια Διαχωρισμού από τον αρμόδιο Δήμο ή τον Έπαρχο.  Μέχρι το σημείο αυτό η όλη διαδικασία παίρνει από 1 – 1 ½ χρόνο το ελάχιστο αναλόγως της υπόθεσης (βαθμός δυσκολίας) και της παρακολούθησης («κουντίματος») των φακέλων στις διάφορες υπηρεσίες.
·         Προσφορές – Καταστευαστικά: Το επόμενο στάδιο είναι να δοθούν προσφορές στους κατασκευαστές με βάση τις λεπτομέρειες / όρους που έχουν επιβληθεί στις πιο πάνω Άδειες από τις αρμόδιες Αρχές.
·         Κατακύρωση Προσφοράς – Κατασκευαστικά: Τα κατασκευαστικά έργα
( δρόμοι, πεζοδρομία, υπηρεσίες, κλπ) είναι η επόμενη κίνηση. Σε αυτό το στάδιο δεν αναμένεται ιδιαίτερα χρονοτριβή, αφού τα κατασκευαστικά έργα ( λέγε 10-15 οικόπεδα) μπορούν να ολοκληρωθούν σε 6 – 8  μήνες.
Πιστοποιητικό Τελικής Έγκρισης: Μετά την ολοκλήρωση του διαχωρισμού χρειάζεται η τελική χωρομέτρηση / οριοθέτηση όπου θα επιβεβαιώνεται ότι τα εσωτερικά και εξωτερικά ορόσημα έχουν τοποθετηθεί ορθά.  Ακολουθεί το Πιστοποιητικό Τελικής Έγκρισης  όπου είναι αναγκαίο να υποβληθεί για την έκδοση των τίτλων ιδιοκτησίας.
·         Κατάθεση Τελικής Έγκρισης για Έκδοση Τίτλων: Όλα τα σχετικά Έντυπα (Πιστοποιητικά Τελικής Έγκρισης κλπ) θα πρέπει να υποβληθούν για να εκδοθούν οι τίτλοι ιδιοκτησίας για κάθε οικόπεδο.  Για τα τελευταία στάδια μέχρι και την έκδοση τίτλων, χρειάζεται τουλάχιστο  1 ½ – 2 χρόνια επιπλέον.
 
Συνοψίζοντας τα πιο πάνω, η ολική διαδικασία για διαχωρισμό μέχρι και την έκδοση τίτλων ιδιοκτησίας χρειάζεται 4 – 5 χρόνια αναλόγως του διαχωρισμού, της περιοχής και φυσικά της «πίεσης» (connection) που έχει ο αιτητής στα διάφορα κυβερνητικά τμήματα.  Εάν νομίζετε ότι είναι υπερβολή, μια δοκιμή θα σας πείσει…..
 
Το ολικό κόστος διαχωρισμού συμπεριλαμβανομένου όλων των εξόδων (κατασκευαστικών, Αδειών, επιβλέψεων, παροχή υπηρεσιών, νερό, ρεύμα κλπ) ανέρχεται  περίπου περί τις €20.000-25.000 ανά οικόπεδο.  Συνεπώς στο παράδειγμα μας πιο πάνω για διαχωρισμό (λέγε 15 οικοπέδων), χρειάζεται η πιο πάνω χρονοβόρα διαδικασία και περί τις €400.000 γενικά έξοδα.  Αντιλαμβάνεστε ότι η αξία ενός τεμαχίου, σαφέστατα δεν είναι η αξία των οικοπέδων που θα διαχωριστούν μείον τα κατασκευαστικά αλλά αυτός που θα αναλάβει τη διαδικασία και το ρίσκο αυτό θα πρέπει να έχει ένα καλό / λογικό όφελος, αφού θα επιμετρήσει και τους τόκους του κεφαλαίου που θα επενδύσει.
 
Για τον καθορισμό της αξίας του ακινήτου σας, θα ήταν πολύ ορθό προτού το διαθέσετε στην αγορά να προβείτε σε μια εκτίμηση από κάποιο επαγγελματία εκτιμητή – σύμβουλο ακινήτων για να λάβετε μια επαγγελματική άποψη.